Contratto di Locazione e Validità degli Accordi Transattivi

L’accordo con cui le parti di un contratto di locazione definiscono transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata del rapporto e l’ammontare del canone, stabilendo una determinata scadenza per il rilascio dell’immobile ed un corrispettivo per il suo ulteriore godimento, trova la sua inderogabile regolamentazione nei patti del negozio transattivo e, in via analogica, nella normativa generale delle locazioni urbane, ma si sottrae — data la sua genesi e l’unicità della causa che avvince il complesso rapporto — alla speciale disciplina giuridica che regola la materia delle locazioni (leggi di proroga legale, legge cosiddetta dell’equo canone e successive modificazioni). Peraltro il precedente rapporto (convenzionalmente estinto alla data della transazione) resta regolato dallo stesso negozio transattivo e, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinaria e speciale previgenti (Cass. 14 novembre 1995 n. 11806).

Ribadendo quanto statuito dalle precedenti pronunce, la S.C. ha affermato che le parti di un contratto di locazione di un immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto, convenendo tra l’altro la data di rilascio dell’immobile ed il corrispettivo per il suo ulteriore godimento; il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, tra cui la 1. n. 392 del 1978. La transazione così conclusa non è nulla per contrarietà al disposto dell’art. 79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti (in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di riscatto proposta ritenendo che dalla data della stipulata transazione il contratto di locazione, relativo ad un immobile adibito a negozio, si era estinto e che il rapporto era ormai regolato dall’accordo transattivo che non prevedeva alcun diritto di prelazione in favore della conduttrice in caso di vendita dell’immobile), come indicato da Cass. 25 febbraio 2008 n. 4714.