l mutuo fondiario si distingue dal mutuo ipotecario, forma di finanziamento per l’acquisto della casa più conosciuto in quanto più utilizzata dalle banche, principalmente per due fattori : la durata che deve essere a medio o lungo termine (per medio o lungo termine si intende una durata minima di 18 mesi) e l’importo del finanziamento che non deve essere superiore all’80% dell’importo erogato.
Questa forma di finanziamento è regolata dal “Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia” del 1993 e in particolare dagli articoli 38 e 42.

Nel caso in cui il cliente necessiti di un finanziamento di un importo superiore all’80% del valore dell’immobile sarà necessario richiedere invece un mutuo ipotecario.
Nella prassi quotidiana il mutuo ipotecario è quello più utilizzato in quanto è molto ricorrente la necessità da parte di chi compra casa di avere finanziamenti importi più alti a causa di mancanza di liquidità.
All’atto della stipula del mutuo fondiario per l’acquisto di un’abitazione viene sempre iscritta un’ipoteca di primo grado sull’immobile finanziato.Gli interessi passivi possono essere detratti dal reddito nel caso la casa acquistata sia adibita a prima casa.

I vantaggi per il cliente sono soprattutto relativi alle minori spese notarili all’atto della stipula e ai minori oneri catastali rispetto ad altre forme di mutuo come quello ipotecario.
Inoltre una volta estinto almeno un quinto del debito totale il richiedente può richiedere la riduzione della somma che è stata iscritta a ipoteca.Questa richiesta va sempre fatta esplicitamente e per iscritto, in quanto non si tratta di una procedura automatica e difficilmente sarà la banca a consigliarvi di effettuarla.

Il mutuo fondiario può essere richiesto, oltre che per l’acquisto di un abitazione anche per la ristrutturazione della stessa (anche in questo caso è possibile detrarre gli interessi passivi in caso si tratti di prima casa) e infine come finanziamento utile all’avviamento di una nuova attività professionale.
Nel caso in finanziamento non venga richiesto per l’acquisto o ristrutturazione di una casa sarà comunque sempre necessario fornire delle garanzie reali su un immobile, sul quale andrà iscritta l’ipoteca di primo grado.

In alcuni casi particolari possono essere richieste e prestate anche garanzie integrative come fideiussioni bancarie da parte di terzi, polizze assicurative o obbligazioni, nel caso l’ipoteca sull’immobile non sia sufficiente per la banca a coprire il rischio dell’operazione.

Il consiglio quindi, se avete la fortuna di avere una buona percentuale di liquidità, è di farvi fare preventivi da diverse banche e di chiedere esplicitamente se hanno la possibilità di offrirvi un contratto di mutuo fondiario, in modo da poter attentamente confrontare le condizioni contrattuali e poter scegliere la soluzione più conveniente per voi.


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La disciplina dei titoli di credito è contenuta nel Codice Civile dagli articoli 1992 a 2002.
La parte essenziale di tale disciplina stabilisce che il possessore di un titolo di credito ha diritto alla prestazione in esso indicata semplicemente presentando al proprio debitore il titolo stesso sempre che, però, sia legittimato nelle forme prescritte dalla legge.

Il debitore, a fronte alla presentazione del titolo da parte del creditore, è obbligato a pagare. E’ prevista però la possibilità di opporre al creditore le eccezioni a questo personali; oltre a quelle di forma, fondate sul contesto letterale del titolo oppure quelle che dipendono da falsità della propria firma e da difetto di capacità o rappresentanza (purchè si tratti di condizioni esistenti al momento dell’ emissione).
La presenza di vincoli sul titolo di credito quali ad esempio pegno, ipoteca o sequestro devono espressamente e visibilmente risultare dal titolo dato che tali vincoli non hanno effetto se non si attuano sul titolo.
I titoli di credito si suddividono nella categoria dei titoli al portatore (come ad esempio le obbligazioni emesse da società per azioni), titoli nominativi (come ad esempio i titoli azionari) ed infine i titoli all’ ordine (assegno e cambiale).

Assegno bancario
L’ assegno bancario è un titolo di credito all’ ordine o al portatore che contiene l’ ordine, rivolto dal sottoscrittore (traente) ad una banca (trattaria), di pagare una data somma.
L’ assegno si caratterizza per il fatto che il suo possessore è legittimato all’ esercizio del diritto in esso menzionato in forza di una serie continua di girate documentate sul titolo stesso; in forza delle quali la circolazione è legittimata da un possessore all’ altro.
La girata deve essere scritta sul titolo e sottoscritta dal girante. La sua validità non viene compromessa dalla mancanza dell’ indicazione del giratario. Tramite la girata si trasferiscono tutti i diritti inerenti al titolo e, in sostanza, il girante ordina al debitore di effettuare la prestazione a cui è tenuto al giratario, senza l’ apposizione di alcuna condizione. Infatti è nulla sia la girata sottoposta a condizione sia quella parziale.
Nel caso di assegno circolare e bancario, il girante rimane obbligato insieme al debitore indicato alla prestazione da adempiere, a meno che non sia prevista la clausola senza garanzia.
L’ assegno bancario è pagabile “a vista” e non è ammesso dilazionarne il pagamento (è difatti illecita la prassi degli assegni post-datati) e il suo utilizzo è obbligatorio per il pagamento di somme di denaro di valore uguale o superiore ad E.2.500,00; tale somma, inoltre, impone che l’ assegno rechi l’ indicazione del nominativo del beneficiario.
L’emissione di un assegno presuppone l’ esistenza di una convenzione di assegni con la banca che consegna al cliente un libretto d’ assegni e, in caso di emissione di un assegno senza adeguata provvista presso la banca, il traente commette un illecito amministrativo, punito con una sanzione pecuniaria comminata dalla Prefettura competente. Inoltre, seguirà la successiva iscrizione presso l’ apposito archivio informatizzato degli assegni bancari e postali e delle carte di pagamento istituito presso la Banca d’ Italia.

Assegno circolare
L’ assegno circolare può essere emesso solo da una banca quando un cliente (c.d. ordinante) ne faccia richiesta; l’ emissione dell’ assegno circolare viene fatta necessariamente all’ ordine di uno specifico nominativo (il c.d. beneficiario) così che la banca emittente si impegna incondizionatamente a pagare a vista l’importo per cui il titolo è emesso per ordine dell’ ordinante.
Nell’ ipotesi in cui gli assegni circolari siano prescritti poiché non portati all’ incasso entro termine di legge, le relative somme vengono fatte affluire al Fondo c.d. “conti dormienti” e sarà obbligo dell’ordinante, o del beneficiario, che vogliono riaverne la disponibilità avviare idonea procedura di rimborso presso la CONSAP SPA con sede legale in Roma.


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Acquistare una casa è un evento importante nell’economia di una famiglia, per cui è bene prendere tutte le precauzioni e le informazioni possibili, prima di fare il grande passo e firmare l’atto di acquisto.
Naturalmente c’è sempre la via comoda di rivolgersi a personale specializzato, cioè a un’agenzia immobiliare, ma in questo caso è chiaro che il conto sarà maggiore.
L’onere della ricerca, infatti, e di tutti i controlli sarà assunto da terzi e quindi bisognerà dar loro un corrispettivo in cambio di quanto richiesto.

Maturando l’idea di acquistare casa, non è male guardarsi intorno inizialmente, cercando di sfruttare tutti i canali a disposizione.
Già INTERNET può fornire la possibilità di cercare indicazioni, ma anche di chiederne: siti come “www.subito.it”, “www.vivastreet.virgilio.it” servono bene alla bisogna e posso affermarlo con certezza, per esperienza personale.
Anche i GIORNALI per annunci gratuiti possono riportare utili informazioni che aiutino a trovare le caratteristiche (ubicazione, grandezza, tipologia…) che interessano, prima di passare alla fase operativa vera e propria.

Risulta essere sempre bene non fermarsi alla prima offerta che sembra soddisfare le proprie esigenze, in modo da avere più possibilità di scelta, in caso qualcosa venga meno o deluda in una proposta.

Se la casa che strizza l’occhio è in affitto, è opportuno controllare il contratto stipulato con l’inquilino occupante e leggerne bene le clausole, soprattutto se è stata inviata la comunicazione di sfratto nei termini previsti dalla legge.

Altro controllo da effettuare subito è quello riguardante il titolo di proprietario da parte di chi offre l’immobile, in modo da essere certi che non vi siano ipoteche. Un controllo presso la Conservatoria dei registri immobiliari, quindi, è d’obbligo.

Se si tratta di un appartamento in un Condominio è indispensabile prendere visione del regolamento in atto, ma anche sapere chi sia l’amministratore, quali siano le spese da pagare, se c’è una previsione/delibera assembleare di lavori “importanti” da fare, se la situazione contabile dell’appartamento in discussione sia in regola o abbia scoperti da saldare ancora.

Se l’appartamento è ancora in costruzione invece, bisogna controllare che tutto sia in ordine, dalla concessione edilizia alla conformità di esecuzione secondo il progetto presentato in Comune e dallo stesso autorizzato.

Che sia già pronto o che sia in fase di edificazione, bisogna controllare bene gli impianti presenti o da piazzare e assicurarsi che siano a norma.

Una volta acquisite tutte le informazioni, se si è certi di quanto esaminato procedere, leggendo bene ogni cosa e, soprattutto, assicurandosi di capire tutto ciò che si firma.

Ridurre al minimo la caparra (che rappresenta il rischio per chi compra) in fase di compromesso e non far trascorrere troppo tempo per il rogito in presenza del notaio.

Per garantirsi nei confronti del venditore si può anche far annotare (tramite notaio) l’accordo raggiunto nei registri immobiliari (libro fondiario). Questo prevede però che il preliminare sia uguale al contratto finale, contenga tutto ciò che la legislazione prevede e diventi definitivo entro uno, massimo tre anni dall’annotazione.


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Il magazzino è una delle voci caratteristiche della maggior parte delle imprese. Al suo interno sono contenute le rimanenze che variano da un esercizio all’altro. La variazione delle rimanenze è contenuta all’interno del conto Economico e ci permette, avendo a disposizione lo Stato Patrimoniale dell’anno precedente, di determinare le rimanenze finali, vediamo come fare.

Lo Stato Patrimoniale e il Conto Economico sono due principali documenti contabili che costituiscono il Bilancio di Esercizio di un’impresa. All’interno del primo di questi due documenti troviamo le grandezze stock in capo alla società al termine dell’esercizio (debiti, crediti, immobilizzazioni ecc). Mentre nel secondo troviamo quei flussi che hanno riguardato l’intero anno (quindi i costi, i ricavi ecc).

Una importante voce presente all’interno dello Stato Patrimoniale è la voce Rimanenze finali, che indica il magazzino di fine periodo. Sempre all’interno del documento troviamo anche le rimanenze iniziali dell’anno che corrispondono, ovviamente, alle finali dell’anno precedente. All’interno del Conto Economico troviamo invece la variazione di magazzino avvenuta nel corso dell’esercizio di competenza.

Da quanto detto è intuitivo che il valore delle rimanenze dell’anno sarà pari a quello delle rimanenze iniziali più la variazione delle rimanenze da Conto economico (questa può ovviamente avere segno sia positivo che negativo). Per esempio se un’impresa avesse rimanenze finali 2019 pari a € 100 (pari alle rimanenze iniziali 2020) e variazioni 2020 pari a -20€. Le rimanenze finali 2020 sarebbero pari a 100€ – 20€ ovvero ad € 80.


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In questa guida mi sono proposta di realizzare il servizio dedicato al credito al consumo. Molto spesso sentiamo parlare di termini non avendo bene a mente di che si tratta. Sono così partita dalle basi, dalla definizione stessa del termine, fino ad arrivare al concetto di assicurazioni relativo al credito stesso.

Nozioni sul credito al consumo
Il Codice Civile definisce in questo modo il credito al consumo: “Per credito al consumo si intende la concessione, nell’esercizio di un’attività commerciale o professionale, di credito sotto forma di dilazione di pagamento, di finanziamento o di altra analoga facilitazione finanziaria a favore di una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta (consumatore)”.
In sostanza, quando si acquista un bene o un servizio grazie ad un finanziamento, succede che il consumatore stabilisce con una banca o con una società finanziaria una dilazione di pagamento volta all’acquisto di un bene o servizio e in seguito pagherà a rate a chi ha permesso il finanziamento, cioè al finanziatore. In questo caso, la banca o eventualmente la società finanziaria pagherà l’intero importo al venditore il quale consegnerà il bene o servizio al consumatore. Questo tipo di finanziamento prende appunto il nome di CREDITO AL CONSUMO.

Si vengono così a creare tre tipi di rapporti:
quello tra il consumatore e la banca o società finanziaria;
quello tra il consumatore e il commerciante;
quello tra la banca o società finanziaria e il commerciante indicato come beneficiario del finanziamento.

Il credito al consumo può essere concesso dalle banche e dagli intermediari finanziari iscritti all’albo presso l’Ufficio Italiano dei Cambi. Questi erogano l’importo di denaro al consumatore dove si è acquistato il bene o il servizio oggetto del prestito.
Il consumatore è tutelato da una serie di norme che garantiscono un’informazione contrattuale completa e chiara. Le principali sono
-Legge 154/92 “Trasparenza”
Legge 142/92 “Credito al consumo”
-Decreto legislativo 385/93 “Legge bancaria”
-Legge 52/96 “Clausole vessatorie”
-Legge 108/96 “Usura”
-Legge 675/96 “Privacy”
Le operazioni di credito al consumo prevedono una serie di passaggi per quanto riguarda le informazioni tra gli istituti finanziari e le banche dati che prendono il nome di “Sistemi di informazioni creditizie” (SIC). Queste raccolgono e nello stesso tempo conservano tutte le informazioni.

L’informazione e la pubblicita’
Per quanto riguarda le varie operazioni di finanziamento il consumatore deve essere informato sulle condizioni proposte. Le banche e le società finanziarie devono indicare i tassi di interesse applicati nonché i prezzi e tutte le operazioni relative ai servizi che vengono offerti. Queste informazioni si trovano in due documenti: gli avvisi sintetici che vengono affissi sulle pareti presso i locali aperti al pubblico delle banche e società finanziarie e i fogli informativi analitici, che sono a disposizione del cliente qualora vogliono portarli via.
I documenti pubblicitari sulle operazioni di credito al consumo devono riportare per obbligo l’indicazione del TAEG e il periodo di validità.
Il TAEG, che sta per Tasso Annuo Effettivo Globale, è definito dal codice civile come “il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito”. Non confondere il TAEG con il TAN che invece corrisponde al tasso annuo nominale.

Il contratto del credito al consumo
Dopo che abbiamo ottenuto tutte le informazioni relative al finanziamento si arriva alla sottoscrizione del contratto. Il contratto viene redatto per iscritto e una copia viene consegnata al cliente. Può essere sottoscritto:
-presso lo sportello della banca o della finanziaria a cui ci si rivolge;
-presso il punto di vendita dei beni/servizi a cui è interessato il consumatore per l’acquisto.

I contratti di credito al consumo devono indicare diversi elementi che sono:
-il nome della banca o della società finanziaria che permette l’erogazione del finanziamento;
-l’ammontare del finanziamento e le varie modalità di erogazione;
-il numero, gli importi e la scadenza delle singole rate;
-il TAEG e le condizioni attraverso cui può essere modificato;
-l’importo e la causale degli oneri che sono esclusi dal calcolo del TAEG;
-le eventuali garanzie che vengono richieste;
-le eventuali coperture assicurative richieste al consumatore e non incluse nel calcolo del TAEG.

Nel momento in cui il contratto di credito al consumo non venisse stipulato per iscritto si può considerare nullo.
I documenti richiesti al cliente per l’erogazione del finanziamento sono la carta d’identità e il codice fiscale. Per la pratica del finanziamento, oltre questi documenti, sono richiesti quelli riguardanti il reddito percepito dal cliente.
Dopo avere ottenuto il finanziamento, il consumatore dovrà rimborsare alla banca o alla società finanziaria gli importi delle rate alle varie scadenze e secondo le modalità che si sono stabilite nel contratto (ad esempio, tramite bollettini postali). Se durante il contratto capita che il consumatore abbia modificato i suoi dati personali (ad esempio l’indirizzo di residenza) è necessario che lo comunichi nel più breve tempo possibile al finanziatore in modo da evitare successivi disguidi.
Risulta essere fondamentale prestare molta attenzione alle date di scadenza delle varie rate indicate nel contratto ed essere puntuali al pagamento delle stesse poiché la banca o le società finanziarie non comunicano ulteriori avvisi.

Nel caso in cui ci sia un ritardo o un mancato pagamento di una o più rate si possono verificare delle conseguenze in quanto gli interessi dovuti saranno maggiori poiché sarà applicata una mora e inoltre è possibile essere segnalati agli enti che tutelano il credito come “cattivi pagatori”.
Se per una qualsiasi ragione si hanno problemi al pagamento di una rata, e quindi non vengono rispettati i tempi di rimborso, è importante contattare al più presto la banca o la società finanziaria. In questo modo si troverà una soluzione al problema.

Le forme di credito al consumo
Le forme di credito al consumo possono essere di tre tipi:
-finanziamento finalizzato
-finanziamento personale
-apertura di linea di credito

Il FINANZIAMENTO FINALIZZATO è un tipo di finanziamento volto all’acquisto di beni e servizi tramite l’erogazione della somma direttamente al venditore degli stessi beni o servizi. Il cliente che ad esempio vuole acquistare un televisore si reca presso un negoziante che sia convenzionato con una società finanziaria X e, al posto di pagare in contanti nel momento in cui acquista il bene, richiede un finanziamento. In questo modo potrà pagare a rate il prezzo di quel determinato bene. Se viene accettata la richiesta di finanziamento, il negoziante riceverà dalla società finanziaria X la somma complessiva dell’acquisto e il consumatore rimborserà come detto, tramite rate, il prezzo del bene comprensivo di interessi ed eventuali spese.

Il FINANZIAMENTO PERSONALE è una forma di finanziamento direttamente al consumatore, cioè non è collegato direttamente all’acquisto di un determinato bene o servizio. In questo caso il contratto di credito viene concluso direttamente tra il finanziatore e il consumatore. Quindi l’erogazione dell’importo richiesto avviene direttamente nelle mani del consumatore e non ad un terzo soggetto.

Infine si ha l’APERTURA DI LINEA DI CREDITO che riguarda una riserva di denaro a disposizione del cliente che la richiede. Il cliente che usufruisce di questa somma di denaro dovrà restituirla nei termini e secondo le condizioni previste. Può essere appoggiata da una carta di credito. Che cosa succede quindi?

Che si può avere un credito chiamato “revolving” o “rotativo” e ogni volta che si effettua una somma di denaro diminuisce la riserva iniziale che verrà poi ricostituita ogni mese con un rimborso. Oppure si può avere la carta di credito “revolving” che dà accesso a una somma di denaro sotto forma di linea di credito. Il titolare della carta può utilizzare questa linea di credito per effettuare degli acquisti di beni o servizi negli esercizi commerciali che appartengono alla carta come Visa, MasterCard, ecc…A poco a poco che si provvede a rimborsare il capitale e gli interessi, si alimenta di nuovo il conto e in seguito si potranno effettuare nuovi impieghi.

I sistemi di informazioni creditizie (sic)
I sistemi di informazioni creditizie (SIC) sono banche dati che raccolgono le informazioni sull’accesso al credito dei cittadini. In sostanza, le informazioni sui finanziamenti che vengono erogati dalle banche e dalle società finanziarie sono presenti nei SIC. Queste informazioni vengono periodicamente aggiornate e riportano anche le regolarità dei pagamenti delle rate, gli eventuali ritardi, l’estinzione del debito, ecc…
Le banche e le società finanziarie, ogni volta che entrano in contatto con una richiesta di apertura di credito o di un conto corrente o di un finanziamento, consultano le SIC.

In questo modo si può conoscere il percorso creditizio del cliente che si è rivolto a loro. In base alle disponibilità finanziarie che sono iscritte nelle SIC gli istituti finanziari possono o meno concedere il finanziamento. Per avere un quadro definitivo della situazione finanziaria del cliente gli istituti finanziari hanno la possibilità di consultare anche, oltre ai SIC, gli elenchi dei registri dei tribunali, dei catasti, ecc…

I SIC contengono, oltre ai dati anagrafici di colui che ha richiesto il credito, le informazioni sui rapporti di credito che interessano la persona. Nel caso in cui succede un ritardo di pagamento delle rate, i SIC registrano subito l’informazione anche se questa non viene resa subito pubblica.

Nel momento in cui un cliente richiede un finanziamento la banca o la società finanziaria provvede a consegnargli un modulo in cui vengono elencati i dati da comunicare ai SIC. Nel momento in cui lo desidera opportuno, il consumatore potrà accedere, poiché ha diritto ai dati che lo interessano. Deve rivolgersi all’istituto finanziario oppure ai SIC. I recapiti sono indicati nell’Informativa stessa.

I SIC svolgono una funzione fondamentale anche per il consumatore poiché le informazioni consentono agli istituti finanziari di erogare il finanziamento nel più breve tempo possibile e a buone condizioni economiche per chi risulta essere un “buon pagatore”.


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