Preliminare Immobiliare e Clausola Sospensiva per Mutuo
Dal punto di vista strettamente giuridico, il trasferimento della proprietà di un immobile avviene nel momento stesso in cui si perfeziona il contratto di vendita, grazie all’efficacia reale tipica di questo tipo di accordo. Tuttavia, sul piano pratico, il passaggio di proprietà non è affatto immediato. È infatti esperienza comune che prima di giungere al rogito le parti debbano adempiere a vari obblighi, verificare diverse condizioni e svolgere una trattativa che, a volte, richiede un periodo di tempo più o meno lungo. Oltre a ciò, spesso l’acquisto è subordinato all’ottenimento di un finanziamento bancario che, a sua volta, necessita di accertamenti tecnici ed economici prima di potere essere concesso.
L’inevitabilità di una fase di trattativa, che risulta mediamente articolata, rende necessario che l’impegno di una parte a vendere e dell’altra ad acquistare riceva una tutela che l’ordinamento giuridico può assicurare quando tali obblighi siano assunti in forma di contratto preliminare. Il preliminare vincola giuridicamente i contraenti a concludere il futuro contratto di vendita vero e proprio, una volta adempiute le condizioni pattuite. Tra le clausole frequentemente inserite nei contratti preliminari, vi è quella che subordina l’efficacia stessa dell’accordo all’erogazione di un mutuo bancario a favore del promissario acquirente, poiché il denaro ottenuto in prestito risulta indispensabile per corrispondere il prezzo della compravendita. Tale clausola, detta “condizionale sospensiva”, è stata a lungo oggetto di dibattito, in particolare per stabilire se rientri nella categoria delle condizioni meramente potestative. Se così fosse, la clausola risulterebbe nulla, con conseguente nullità del preliminare ai sensi dell’articolo 1355 del codice civile. La Cassazione, però, con la sentenza n. 22046 del 2018, ha superato queste perplessità, qualificando la clausola in questione come “condizione mista”, in quanto l’erogazione del mutuo dipende solo in parte dal comportamento del promissario acquirente, essendo altresì subordinata alle valutazioni discrezionali della banca. Di conseguenza, la clausola è valida e lecita, non avendo il legislatore escluso la possibilità di apporre una condizione al contratto preliminare, che non è un atto cosiddetto “legittimo”, ossia sottratto alla regola generale dell’apposizione di condizioni.
Una volta appurata la validità della condizione che subordina l’efficacia del preliminare all’ottenimento del mutuo, occorre chiedersi quali siano gli effetti prodotti dall’avveramento o dal mancato avveramento della condizione stessa. Se la banca concede il finanziamento, l’accordo preliminare diviene efficace fin dal momento della sua sottoscrizione, e i contraenti sono obbligati a stipulare il definitivo contratto di vendita. Se invece il mutuo non viene erogato, la stipula del preliminare resta priva di efficacia e non nasce l’obbligo, per nessuna delle parti, di procedere alla vendita. Ne segue che, ove sia stata versata una caparra confirmatoria, questa deve essere restituita al promissario acquirente, perché la mancata concessione del mutuo ha fatto venire meno l’efficacia dell’unico titolo giuridico giustificativo del versamento di tale somma.
Un ulteriore aspetto riguarda la posizione del promissario acquirente in merito alla cura della pratica di mutuo. Il comportamento di quest’ultimo nel predisporre i documenti e nel compiere gli atti necessari per ottenere il finanziamento, secondo le indicazioni della Cassazione, non costituisce un vero e proprio obbligo giuridico ma solo l’elemento potestativo di una condizione mista; di conseguenza, una eventuale inerzia non comporterebbe automaticamente un’inadempienza sanzionabile. Ciò nondimeno, se il promittente venditore desidera tutelarsi ulteriormente, può concordare con il promissario acquirente che quest’ultimo assuma un obbligo contrattuale vero e proprio di approntare la pratica di mutuo. In tal modo, il comportamento funzionale all’ottenimento del finanziamento non risulta più solo un presupposto condizionale, ma un impegno vincolante che, se non rispettato, può essere fonte di responsabilità contrattuale.
In definitiva, la clausola che subordina l’efficacia del preliminare di vendita all’erogazione del mutuo bancario è validamente inseribile nel contratto; se la condizione si verifica, l’accordo risulta pienamente operativo, mentre in caso di mancata concessione del finanziamento, esso resta definitivamente privo di efficacia, facendo sorgere il diritto alla restituzione delle somme eventualmente versate in anticipo a titolo di caparra. L’unico ulteriore accorgimento, per evitare incertezze o inerzie, è stipulare un obbligo specifico in capo all’acquirente di compiere tutte le attività necessarie al buon esito della richiesta di mutuo, così da garantire la massima chiarezza tra le parti.