Abbiamo visto e spiegato in cosa consiste il mutuo rata fissa a durata variabile, in sintesi a seconda dell’andamento dei tassi di interesse non è l’importo della rata a variare ma la durata del rimborso.

Fin qui tutto ok, va però evidenziato che nessuna banca a priori garantisce la rata costante o protetta, tanto è vero che tale garanzia difficilmente viene riportata nei corrispettivi fogli informativi.

La rata costante non viene garantita per il semplice motivo che qualora vi sia un aumento considerevole dei tassi d’interesse da non consentire l’intera restituzione degli interessi maturati, la rata protetta dovrà inevitabilmente aumentare, anche perché le banche non permettono in nessun modo l’aumentare del debito.

Non è ammessa la crescita del debito visto che le banche non possono monetizzare gli interessi sugli interessi.

Supponiamo di aver stipulato un mutuo a rata costante a durata variabile di 150000 euro ventennale con un tasso al 4%, si avrà una rata di importo pari a 909 euro.

Dopo il primo anno se i tassi aumentassero del 7.5% non si riuscirebbe più a pagare la quota interessi pari a 936 euro, e la banca si vedrà costretta ad aumentare l’importo della rata. E’ pur vero che è difficile trovarsi in tale situazione ma e doveroso far presentate che tale possibilità è reale e pertanto merita la dovuta attenzione.

E’ doveroso inoltre ricordare che molte banche, nello stipulare questi tipi di contratti, pongono dei limiti temporali per il prolungamento del rimborso, anticipando dunque l’aumento dell’importo della rata qualora si abbia il sentore di un eventuale superamento dei limiti temporali imposti.

Altre banche invece prevedono che qualora i limiti temporali dovessero essere oltrepassati, (il che non è ammesso), invece di aumentare l’importo della rata, prevedono l’accumulo della quota capitale rimasta insoluta, che dovrà essere estinta al termine del mutuo, o in un’unica soluzione o in forma rateizzata.

Questo solo per far capire che sì è ammessa la rata costante, ma solo in determinati casi.

Nell’anno 1997 la Commissione Europea decideva di regolare la materia inerente ai mutui per la casa, introducendo un codice di condotta e le banche italiane hanno aderito e sottoscritto tale codice. Tra le peculiarità di questo codice è l’introduzione dei preventivi per il mutuo in forma ESIS, meglio conosciuto come il prospetto informativo europeo, dal quale si ha la possibilità di raffrontare tutte le offerte proposte in materia di mutui delle banche, assimilate da uno schema di esibizione unico.

Nell’Esis vengono specificati 15 punti fondamentali
La Banca erogante.
Tipologia del finanziamento, massimo capitale erogabile in funzione dell’immobile prestato a garanzia.
Il tasso di interesse applicato: in caso di un tasso variabile vengono specificate anche in che modo varia il tasso e se vengono applicati possibili tetti. Qualora l’offerta preveda l’utilizzo di un tasso di ingresso, viene specificato il periodo di applicabilità.
Il TAEG, tasso annuo effettivo globale.
Ammontare del mutuo.
Il periodo totale di vita del mutuo.
Numero delle rate complessive e la cadenza di pagamento.
Ammontare della singola rata. (in caso di mutuo a tasso variabile la rata viene ricavata sulla base del tasso a regime).
Per i mutui collegati ad un piano assicurativo per il rimborso delle rate, deve essere menzionato l’importo di ognuno dei pagamenti relativi alla quota degli interessi e dell’accumulo assicurativo.
I costi relativi all’apertura della pratica di mutuo, in rapporto alle singole voci di spesa.
I costi accessori: quali l’incasso della rata, l’assicurazione per incendio e scoppio ecc..
Le modalità per l’estinzione anticipata del mutuo sia parziale che totale.
Gli indirizzi dell’ufficio reclami, per eventuali comunicazioni relativi a possibili problemi legati all’Esis.
Il piano di rimborso, conosciuto anche come piano di ammortamento al quale deve essere incluso il prospetto Esis.
Specificare se è richiesto in via obbligatoria, aprire un conto corrente della banca mutuante e se è necessario farvi accreditare lo stipendio o pensione.

FOGLIO INFORMATIVO DEL MUTUO
Grazie alla legge sulla trasparenza bancaria, le banche per mezzo di un foglio informativo informano il cliente su ogni particolare riportato sul contratto di mutuo. Capita spesso che tali dettagli contrattuali vengano forniti attraverso un foglio informativo che alla prima lettura risulta di difficile comprensione, anche per via di utilizzo di termini non molto conosciuti e complicati. Tuttavia, con questo articolo cercheremo di descrivere i punti fondamentali del foglio informativo, ricordando sempre che per avere maggiori dettagli circa la proposta o preventivo di un determinato prodotto mutuo, è meglio ricorrere al prospetto Esis. Nel foglio informativo dei mutui possiamo trovare le seguenti sezioni:

Dati informativi e specifici circa la Banca mutuante.
Elenco dei rischi e relative descrizioni derivanti dalla richiesta del mutuo, come ad esempio l’aumento della rata del mutuo a tasso variabile nel caso di aumento del tasso euribor.
Panoramica del costi massimi applicati al mutuo (condizioni economiche).
Le clausole contrattuali del mutuo:ad esempio quelle relative agli obblighi e divieti.
Glossario dei termini tecnici utilizzati nella redazione del foglio informativo.

NORMATIVA TRASPARENZA MEDIATORI CREDITIZI
Sempre in materia di trasparenza bancaria L’UIC (Ufficio Italiano Cambi), nel 2005 ha esteso per i mediatori creditizi, l’obbligo di trasparenza circa tutte le attività svolte, al fine di salvaguardare gli interessi del consumatore. Tra gli obblighi imposti ricordiamo appunto qualora il mediatore svolgesse l’attività al di fuori della sede operativa deve consegnare il prospetto informativo al cliente cosa che se avvenisse in sede l’obbligo di consegna del prospetto si concretizza quando il cliente ne facesse espressa richiesta, (su tale prospetto vengono elencati i diritti del consumatore e gli obblighi del mediatore le modalità in caso di controversie). Foglio informativo circa il tipo di finanziamento ove vengono riportate le voci ed importi massimi di spesa e le relative clausole contrattuali.
Il mediatore deve, se richiesto dal cliente, consegnare una copia del contratto. Il cliente, prima di firmare, potrà esaminare il contratto comodamente a casa. Sul contratto di mediazione dovrà essere riportato l’entità della provvigione riconosciuta al mediatore nonché altre spese o commissioni a carico del cliente.

Ovviamente come già specificato il mediatore, dovrà consegnare anche l’avviso delle norme di trasparenza ed il foglio ed il foglio informativo del prodotto mutuo che sta offrendo.

Vi ricordate quando parlavamo del processo di selezione, in particolare nei post Non improvvisare! Prepara il Colloquio di Selezione (parte seconda) e Il colloquio di selezione e psicosfumature beh, leggete l’articolo ripreso solo in parte da Eccellere – Business Community e ditemi se gli argomenti non si assomigliano.
Non solo il candidato dovrebbe preoccuparsi della propria immagine, ma anche l’azienda …candidata-perplessa

Qui non tratteremo gli aspetti più tecnici della selezione, … , ma solo quelli organizzativi … sulle modalità che più frequentemente ci è capitato di incontrare.

Ricevere i candidati in ritardo rispetto all’ora stabilita.
Mentre i candidati sono quasi sempre puntuali, i loro interlocutori sono molto spesso in ritardo, e spesso per più del quarto d’ora accademico. E’ inutile sottolineare che questa ‘pessima abitudine’ ….

Mettere il candidato a proprio disagio.
Abbiamo visto persone compilare tristi questionati, in cui riscrivevano informazioni già ampiamente presenti nel curriculum, sedute su seggiole fantozziane in bugigattoli di dimensioni tali da …

Fare tornare varie volte i candidati.
Va bene se si tratta di un approfondimento della conoscenza. Va meno bene se l’obiettivo è quello di farli incontrare con persone diverse dell’azienda. Non si potrebbero concentrare questi incontri nella stessa giornata? …

Sospendere, o far slittare la decisione circa l’assunzione, senza informarne gli interessati.
Se una persona è stata intervistata, e non ha dato o ricevuto un feedback immediato (del tipo: la posizione non mi interessa, oppure, la sua candidatura non è adatta) è evidente che questa informazione dovrebbe essere data entro un tempo ragionevolmente breve. Ogni tanto però il processo di selezione si imballa, …

Finalmente la selezione si chiude: uno viene assunto, e gli altri?
Adesso i candidati scartati non ‘servono’ più. A parte il fatto che possono ‘servire’ alla prossima occasione, l’informazione tempestiva circa l’esito della selezione è indispensabile per il mantenimento dell’immagine aziendale.

Un vantaggio di avere una buona fama verso i potenziali candidati è l’aumento delle candidature spontanee e qualificate, che può semplificare di molto le ricerche successive.
Anche nel rapporto i candidati, soprattutto quelli della short list, valgono i principi del marketing, per cui se uno ha una cattiva esperienza lo dirà ad altre 9 o 10 persone secondo il terribile meccanismo del passaparola. Proprio di questi tempi, in cui le aziende fanno di tutto per essere attrattive verso i talenti.

Per aprire un conto corrente online è possibile utilizzare una adesione diretta, tramite il computer connesso alla Rete Internet, e compilare il contratto che si trova sul sito web, scegliendo come essere riconosciuto ai fini di legge.

Per prima cosa bisogna indicare, inserendo i propri dati personali in un apposito form, le coordinate del tuo conto corrente presso un’altra banca (servirà per l’attivazione), o i dati per il riconoscimento tramite RID. IL RID serve alla banca per fini identificativi: sul conto indicato nel form non verranno effettuati addebiti.

Quindi prima di cominciare ad inserire i tuoi dati, assicurati di avere a disposizione il tuo codice fiscale e quello di tutti gli intestatari del conto corrente online. Inoltre ti servirà un documento di identità valido di tutti gli intestatari. Se possiedi tutti questi requisiti, puoi iniziare subito ad aprire il tuo conto corrente tramite la procedura online: tieni a portata di mano i dati delle coordinate bancarie di un conto presso un’altra banca, cioè il codice IBAN, e il documento di identità valido e il codice fiscale di ogni intestatario del conto corrente online che stai aprendo. Ad ogni intestatario devi indicare un conto a lui intestato.

Per completare la procedura stampa il contratto, ricordando che la compilazione online del contratto ha solo valore di proposta contrattuale, non comporta alcun impegno da parte tua.

Dovrai firmarlo in corrispondenza dei box specifici: sarà necessario apporre sei firme per ogni intestatario: tutte le firme devono essere presenti, per poter proseguire nella compilazione online.

In base alla modalità di riconoscimento che hai scelto dovrai firmare il modulo rid con le coordinate bancarie del tuo conto presso un’altra banca, oppure effettuare un bonifico dal tuo attuale conto corrente bancario presso un altro istituto bancario. Devi fare questo seguendo con attenzione le istruzioni allegate al contratto per l’identificazione a distanza: sono accettati anche bonifici attraverso la Rete Internet.

Dopo di che dovrai fotocopiare il tesserino del codice fiscale di ogni intestatario e il documento di identità specificato nel contratto.

Dovrai quindi spedire tutta la documentazione richiesta, cioè il contratto in originale, la copia distinta del bonifico o la stampa della ricevuta della disposizione, se l’hai effettuata attraverso la Rete Internet. Servirà anche una fotocopia del codice fiscale e del documento di identità.

Dovrai spedire il tutto alla sede della banca. L’indirizzo in genere è scritto all’interno dei moduli che hai stampato.

Dopo aver compilato la registrazione online, stampato i documenti e inviati alla sede della banca, dovrai effettuare un bonifico da un conto corrente a te intestato presso un’altra banca in Italia. Tale procedimento si chiama identificazione a distanza. Nel caso di un conto corrente cointestato, la modalità di adesione che si sceglie deve essere uguale per tutti gli eventuali cointestatari.

In genere se vuoi aprire un nuovo conto corrente online, tramite la modalità di adesione diretta, devi possedere la residenza in Italia e un conto corrente bancario in Italia intestato a te stesso.

Ogni mercato ha la sua struttura e le sue caratteristiche, e sono tante anche le variabili esterne che ne possono influenzare l’andamento.

Non possiamo affidare i nostri soldi al primo impiegato di banca, o al promotore, lasciando loro il totale controllo sulle decisioni che vanno ad influire sulle nostre finanze personali. E’ sempre meglio avere almeno delle conoscenze di base, giusto per avere un’idea su dove mettere i nostri soldi e capire i passi del nostro promotore.

L’obbligazione è uno strumento semplice ma ha una serie di fattori che lo caratterizzano.
Scadenza (o maturità), qualità del credito e garanzia, prezzo, tassi d’interesse, fluttuazioni del mercato, sono solo alcune delle variabili coinvolte in un investimento obbligazionario.

Qualità del credito e garanzia fanno parte del sistema di protezione dell’investitore. Poiché l’obbligazione è un prestito a tutti gli effetti, si è pensato di creare un sistema di voti, rating, che dia un’idea accurata sulla qualità dell’emittente. Più il voto di rating è alto, minore è il rischio per l’investitore, ma anche il guadagno.

La scadenza di un’obbligazione è la data in cui l’investitore sarà ripagato. Il mercato delle obbligazioni offre ogni tipo di scadenza, da pochissimi anni, generalmente due, fino a scadenze a 30 anni, e, anche se raramente, a 50 anni.

La scelta delle scadenze, breve, medio, o lungo periodo, dipende dalle esigenze personali e dalla tolleranza al rischio. Le lunghe scadenze pagano interessi più alti, quindi si guadagna di più, ma bisogna anche sapere che si è maggiormente esposti al rischio di tasso, cosa che non succede accorciando l’arco temporale dell’investimento.
Tenendo un titolo per lunghi periodi ci sono più probabilità che i tassi vengano ritoccati, con negative conseguenze sul prezzo, e quindi sul nostro investimento.

Le obbligazioni a medio termine, magari 5-6 anni, sono la giusta soluzione. Scegliendo il medio si riducono i tempi, e quindi l’esposizione ai rischi insiti nell’investimento obbligazionario, ed in più la tassazione è più favorevole rispetto al breve.

Molti fattori vanno a svantaggio delle obbligazioni a breve scadenza, soprattutto se aggiungiamo il fatto che i guadagni vengono tassati al 27 %.
Ricordiamo che potenziali rischi e guadagni sono strettamente correlati. Per guadagnare di più bisogna assumersi dei rischi (lungo termine), e se si vuole rischiare di meno bisogna accontentarsi.

L’investitore che sceglie le obbligazioni viene ripagato con degli interessi sul capitale, con cadenza infrannuale o annuale. L’interesse pagato viene chiamato cedola.

In Europa gran parte delle obbligazioni societarie e governative pagano interessi annualmente, mentre in America sono più diffusi i pagamenti infrannuali.
Il funzionamento è semplice; se un investitore investe 10.000 €, e gli interessi dell’obbligazione sono del 6 %, allora a fine anno il guadagno sarà di 600 €, ed il rimborso totale di 10.600 €.

L’interesse pagato può essere sempre dello stesso ammontare, quindi fisso, oppure variabile. Nel primo caso la cedola pagate per tutta la durata dell’investimento è sempre la stessa. Nel secondo caso il tasso può cambiare a determinate scadenze ed in base ai tassi di mercato, determinando il pagamento di una cedola variabile.

Il prezzo delle obbligazioni è legato a tante variabili, soprattutto rating del prodotto, domanda e offerta, interessi, e maturità.

Dopo l’emissione i prezzi delle obbligazioni fluttuano, principalmente in base alla variazione dei tassi di interesse del mercato.
Sono queste le principali, ed essenziali, caratteristiche che ogni investitore dovrebbe conoscere.